Эскроу-счета и проектное финансирование стройки
Закон об эскроу переводит долевое строительство на проектное финансирование: деньги покупателей заблокированы до передачи квартир, а стройку кормит кредитная линия банка. Мы готовим проект так, чтобы банк его принял, и подтверждаем готовность перед каждым траншем.
Когда это нужно
Вы впервые идёте в банк за проектным финансированием, а график и бюджет делались «для себя», а не для кредитного комитета.
Банк раскрывает транши против готовности, а подтверждать её нечем: акты и фото есть, сопоставить их с графиком некому.
Освоено денег больше, чем построено, — и это всплывёт на первой же проверке банка, а не в вашем отчёте.
Кредитная линия открыта меньше бюджета, и остатка до ввода не хватит — узнать это лучше сейчас, а не за три месяца до сдачи.
Проверка проекта до банка
Реалистичность графика по темпам, ресурсам и сезону; полнота бюджета, включая работы, которые обычно «забывают» и потом добирают допниками.
Достаточность кредитной линии
Расчёт, хватит ли запрошенного лимита до ввода в эксплуатацию и с каким запасом. Это вопрос, который банк задаст первым.
График в Primavera P6 для кредитного досье
Календарно-сетевой график четвёртого уровня с ресурсами и стоимостью — формат, который банк сможет проверить, а не картинка.
Заключение перед каждым траншем
Освоение против плана, индексы сроков и стоимости, прогноз ввода, подтверждение объёмов актами и фотофиксацией. Документ, готовый лечь в кредитное досье.
Строительный контроль на площадке
Обмеры, освидетельствование скрытых работ, входной контроль материалов — доказательная база готовности, а не заявление подрядчика.
Дашборд с доступом для банка
Освоение, отклонения и прогноз ввода обновляются по недельным снимкам графика. Банк видит объект без визита и без звонка.
Как устроена работа
- 1
Разбор проекта
Смотрим график, бюджет и финансовую модель так, как их будет смотреть банк. Находим то, что вызовет вопросы, до подачи, а не на кредитном комитете.
- 2
Доработка к защите
Приводим график и бюджет к проверяемому виду, считаем достаточность лимита, готовим ответы на вопросы кредитного комитета.
- 3
Регламент подтверждения
Договариваемся с банком, что и по каким документам подтверждается перед траншем. Одна методика на весь проект — без сюрпризов при каждой выдаче.
- 4
Контроль по ходу стройки
Недельные снимки графика, фотофиксация по работам, сверка актов с фактом на площадке — заключение к каждому траншу без задержек.
- 5
Сопровождение до ввода
Прогноз даты ввода и стоимости завершения обновляется каждую неделю. Отклонение видно за месяцы, а не в день сдачи.
Цифры для банка считает тот же дашборд, что ведёт стройку
Освоенный объём, отставание по сроку, достаточность лимита и фото по разделам — один экран и для застройщика, и для банка. Заключение по траншу собирается из истории объекта, а не заново перед каждой выдачей.
Посмотреть, как это выглядитЧастые вопросы
- Что меняет эскроу для застройщика?
- Деньги покупателей больше нельзя тратить на стройку: они лежат на эскроу-счёте в уполномоченном банке до передачи квартиры. Строить приходится на кредитную линию банка или на собственные средства. Значит, нужен проект, который банк примет, и подтверждение готовности перед каждым траншем.
- Закон уже действует?
- Законопроект о долевом строительстве принят Законодательной палатой в первом чтении 28 июля 2026 года. Обязательный переход планировался с 1 января 2026 года, но без закона не состоялся; сроки вступления в силу пока не названы. Готовиться разумно уже сейчас: банки формируют требования к застройщикам на этом этапе.
- Что банк проверяет перед раскрытием транша?
- Восемь вещей: соответствие заявленной готовности факту; соотношение освоенных денег и построенного; укладывается ли объект в срок ввода; хватит ли остатка лимита; нет ли задвоения объёмов между актами; соблюдена ли технологическая последовательность; целевое ли использование средств; не растёт ли риск подрядчика. Мы отвечаем на все восемь одним заключением.
- Можно обратиться до открытия кредитной линии?
- Это лучший момент. Проверка графика и бюджета до подачи занимает недели, а ошибка на входе стоит дороже всего: кредит нельзя не выдать второй раз. Мы разбираем проект так, как его разберёт банк, и доводим до защиты.
- Вы работаете на застройщика или на банк?
- На застройщика: мы технический заказчик и представляем его интересы. При этом заключения готовятся по методике, которую принимает банк, — иначе в них не было бы смысла. Если банк требует независимого контроля, формат обсуждается отдельно.
- Что нужно от нас, чтобы начать?
- График, бюджет и финансовая модель проекта — в том виде, в каком они есть, — и разрешительная документация по объекту. Первичный разбор занимает одну-две недели; по его итогам вы получаете понятный список, что доработать до банка.
Мы ведём проект целиком, но любую из задач можно взять отдельно.
Обсудим вашу задачу
Расскажите о задаче — обсудим подход и следующий шаг.