Escrow hesapları ve inşaat proje finansmanı
Escrow yasası paylı konut inşaatını proje finansmanına taşıyor: alıcıların parası teslime kadar bloke, inşaat ise bankanın kredi hattıyla yürüyor. Projeyi bankanın kabul edeceği hale getiriyor ve her dilim öncesinde hazırlığı onaylıyoruz.
Ne zaman gerekli
Proje finansmanı için bankaya ilk kez gidiyorsunuz; iş programı ve bütçe kredi komitesi için değil «kendiniz için» hazırlanmış.
Banka dilimleri hazırlığa karşılık serbest bırakıyor, ama bunu doğrulayacak bir şey yok: tutanaklar ve fotoğraflar var, iş programıyla karşılaştıracak kimse yok.
Harcanan para yapılan işten fazla — ve bu sizin raporunuzda değil, bankanın ilk kontrolünde ortaya çıkıyor.
Kredi hattı bütçeden küçük açılmış ve kalan, teslime kadar yetmeyecek — bunu teslimden üç ay önce değil şimdi bilmek daha iyi.
Bankadan önce proje incelemesi
İş programının hız, kaynak ve mevsime göre gerçekçiliği; genellikle «unutulan» ve sonradan ek sözleşmelerle tamamlanan işler dahil bütçenin eksiksizliği.
Kredi limitinin yeterliliği
Talep edilen limitin teslime kadar yetip yetmeyeceği ve hangi payla — hesabı. Bankanın ilk soracağı soru budur.
Kredi dosyası için Primavera P6 programı
Kaynak ve maliyet yüklü dördüncü seviye iş programı — bankanın doğrulayabileceği bir format, resim değil.
Her dilim öncesinde görüş
Plana karşı hak ediş, süre ve maliyet endeksleri, tamamlama tahmini, tutanak ve fotoğrafla doğrulanmış miktarlar. Kredi dosyasına hazır belge.
Şantiyede yapı denetimi
Ölçümler, gizli işlerin muayenesi, malzeme giriş kontrolü — yüklenicinin beyanı değil, hazırlığın kanıt tabanı.
Bankanın erişebildiği panel
İlerleme, sapmalar ve tamamlama tahmini haftalık program anlık görüntüleriyle güncellenir. Banka şantiyeyi ziyaretsiz ve telefonsuz görür.
Çalışma nasıl yürür
- 1
Proje incelemesi
İş programına, bütçeye ve finansal modele bankanın bakacağı gözle bakarız. Soru doğuracak noktalar kredi komitesinde değil, başvurudan önce bulunur.
- 2
Savunmaya hazırlık
İş programı ve bütçeyi doğrulanabilir hale getirir, limit yeterliliğini hesaplar, kredi komitesinin sorularına yanıt hazırlarız.
- 3
Onay protokolü
Bankayla dilim öncesinde neyin hangi belgelerle onaylanacağını kararlaştırırız. Tüm proje için tek yöntem — her serbest bırakmada sürpriz yok.
- 4
İnşaat sırasında kontrol
Haftalık program anlık görüntüleri, iş bazında fotoğraf kaydı, tutanakların şantiyedeki gerçekle karşılaştırılması — her dilim için gecikmesiz görüş.
- 5
Teslime kadar destek
Teslim tarihi ve tamamlama maliyeti tahmini her hafta güncellenir. Sapma teslim gününde değil, aylar öncesinden görünür.
Bankanın rakamlarını şantiyeyi yürüten aynı panel hesaplar
Hak ediş, süre kayması, limit yeterliliği ve bölüm bazında fotoğraflar — geliştirici için de banka için de tek ekran. Dilim görüşü her serbest bırakma öncesinde yeniden değil, projenin geçmişinden derlenir.
Nasıl göründüğünü inceleyinSık sorulan sorular
- Escrow geliştirici için neyi değiştirir?
- Alıcıların parası artık inşaata harcanamaz: daire teslim edilene kadar yetkili bankadaki escrow hesabında durur. İnşaat bankanın kredi hattıyla ya da öz kaynakla yürür. Bu da bankanın kabul edeceği bir proje ve her dilim öncesinde hazırlık onayı demektir.
- Yasa yürürlükte mi?
- Paylı inşaat yasa tasarısı 28 Temmuz 2026'da Yasama Meclisi'nde ilk okumada kabul edildi. Zorunlu geçiş 1 Ocak 2026'dan itibaren planlanmıştı ancak yasa olmadan gerçekleşmedi; yürürlük tarihleri henüz açıklanmadı. Şimdiden hazırlanmak akıllıca: bankalar geliştiricilere yönelik şartları bu aşamada şekillendiriyor.
- Banka dilimi serbest bırakmadan önce neyi kontrol eder?
- Sekiz şeyi: beyan edilen hazırlığın gerçekle uyumu; harcanan paranın yapılan işe oranı; projenin teslim tarihine yetişip yetişmeyeceği; kalan limitin yeterliliği; tutanaklar arasında miktar mükerrerliği; teknolojik sıranın korunması; fonların amacına uygun kullanımı; yüklenici riskinin artıp artmadığı. Sekizini de tek görüşle yanıtlarız.
- Kredi hattı açılmadan önce başvurabilir miyiz?
- En iyi zaman budur. Başvurudan önce iş programı ve bütçeyi incelemek haftalar alır; girişteki hata en pahalısıdır: kredi ikinci kez verilmemiş sayılamaz. Projeyi bankanın inceleyeceği gibi inceler ve onaya kadar götürürüz.
- Geliştirici için mi, banka için mi çalışıyorsunuz?
- Geliştirici için: biz teknik işverenıiz ve onun çıkarlarını temsil ederiz. Görüşler bankanın kabul ettiği yönteme göre hazırlanır — aksi halde anlamları olmazdı. Banka bağımsız denetim isterse format ayrıca görüşülür.
- Başlamak için sizden ne gerekiyor?
- Projenin iş programı, bütçesi ve finansal modeli — mevcut haliyle — ve şantiyeye ait izin belgeleri. İlk inceleme bir-iki hafta sürer; sonunda bankaya kadar neyin tamamlanacağına dair net bir liste alırsınız.
Projeyi baştan sona yürütüyoruz, ancak her bir görev ayrı olarak da üstlenilebilir.
İhtiyacınızı görüşelim
İhtiyacınızı anlatın — yaklaşımı ve sonraki adımı görüşelim.